Casa, presentato il IV Rapporto sulla condizione abitativa in Toscana

FIRENZE - Il mercato della casa in Toscana nel corso del 2014 è tornato, seppur timidamente, a crescere. Calano i costi delle abitazioni e i canoni di locazione, ma provvedimenti di sfratto continuano a riguardare il 3% della popolazione che vive in affitto. Le famiglie che vivono in alloggi edilizia residenziale pubblica sono circa 47mila, pari al 18,3% del totale delle famiglie che vivono in affitto. E' quanto emerge dal IV Rapporto sulla condizione abitativa in Toscana, redatto dall'Osservatorio Sociale Regionale sui dati relativi al 2014 e presentato in occasione della II Conferenza regionale sulla condizione abitativa.

Ecco in estrema sintesi i dati presenti nel Rapporto:

Compravendite e nuove costruzioni
Nel corso del 2014 si è registrata una crescita del 5,9% delle compravendite in regione, dato superiore alla media nazionale (+3,6%). Si è così interrotto il trend al ribasso del triennio precedente.

La ripresa delle compravendite immobiliari può essere attribuita a due principali fattori: l'ulteriore riduzione dei prezzi medi delle nuove abitazioni e la ripresa degli acquisti sostenuti da mutui ipotecari. I prezzi delle abitazioni tra il 2009 e il 2014 sono scesi del 4,5% per le aree centrali, superando il -7% per le zone più periferiche. Per quanto riguarda gli acquisti con mutuo ipotecario, invece, risultano cresciuti nel 2014 del 14,9% e hanno rappresentato il 38,4% del totale degli acquisti immobiliari in Toscana (+3% rispetto al 2013). Migliorano le condizioni di accesso al credito, con il tasso di interesse medio che, nel 2014, si è portato al 3,5% rispetto al 4,05% dell'anno precedente. Cala, di conseguenza, anche la rata mensile media (-7,6%).

Affitti e sfratti
Tra il 2009 e il 2014 nella regione sono diminuiti anche i canoni di affitto, scesi in media del 6%, con incidenza più elevata nelle aree centrali (-6,8%).
In calo anche le richieste di sfratto, scese in Toscana del 18,7%. Tuttavia risultano aumentati i provvedimenti (+2,3%) e, soprattutto, le esecuzioni (+15,5%). Complessivamente provvedimenti di sfratto hanno riguardato quasi il 3% delle famiglie che vive in affitto.
Nel 95,4% dei casi è la morosità dell'inquilino la principale motivazione delle richieste di sfratto.

Confrontando i dati degli sfratti in Toscana con la popolazione residente, si nota che c'è stato un provvedimento di sfratto ogni 269 famiglie (mentre il dato nazionale è di uno ogni 334 famiglie) e un'esecuzione ogni 494 famiglie (contro le 715 in Italia). Il peggior rapporto tra provvedimenti di sfratto emessi e famiglie residenti si registra nelle province di Prato (1/152, peggior dato tra le province italiane dopo la provincia di Barletta-Andria-Trani) e Pistoia (1/217).

La Regione Toscana per venire incontro alle esigenze delle famiglie più in difficoltà ha continuato a portare avanti le proprie politiche  di sostegno per le locazioni ("Fondo sociale per l'affitto"). Nel solo 2014 ha assegnato per questo fine oltre 20 milioni, di cui 6.254.060 euro provenienti dal Fondo nazionale, 7.991.458 di risorse regionali e 6.028.686 di competenza comunale.
Per contrastare il problema degli sfratti, inoltre, si è ricorsi a due strumenti, il "Fondo nazionale per la morosità incolpevole", grazie al quale nel 2014 sono stati assegnati 3,7 milioni di euro ai Comuni capoluogo ed i Comuni ad alta tensione abitativa, e il "Fondo sfratti", con 4 milioni di euro di stanziamento regionale, accessibili a tutti i comuni. Entrambi gli strumenti sono finalizzati ad evitare l'esecuzione degli sfratti per morosità di famiglie in temporanea difficoltà (difficoltà dovuta alla crisi economica, nata per la perdita o la drastica riduzione del reddito). Il "Fondo sfratti", nel 2014, ha visto 731 soggetti beneficiari, pari al 69,8% dei richiedenti; il contributo medio erogato è stato di 5.466 euro.

Nel 2014 sono inoltre divenute operative (ad eccezione dei territori di Arezzo e Grosseto) le Commissioni territoriali per il contrasto del disagio abitativo previste dalla legge 75/2012, istituite per la promozione di azioni coordinate finalizzate a garantire la sostenibilità sociale dello sfratto. Nel corso dell'anno le Commissioni hanno analizzato circa 1.000 casi.

Edilizia pubblica
Il patrimonio Erp gestito dalle undici Aziende pubbliche per la casa operative in Toscana è composto da 49.361 unità immobiliari, più del 55% delle quali concentrate a Firenze (25,8%), Livorno (16,9%) e Pisa (12,5%).
In Toscana in media si ha un alloggio di edilizia residenziale pubblica ogni 33,2 famiglie (dato calcolato mettendo in relazione il numero degli alloggi e quello delle famiglie residenti in ciascun ambito territoriale), un dato leggermente migliore rispetto alla media nazionale di un alloggio ogni 34,8 famiglie (dati Federcasa e Istat). Maggiore disponibilità di alloggi si ha a Livorno (1 alloggio ogni 18,7 famiglie), Massa Carrara (1 ogni 23,4), Pisa (1 ogni 29,2) e Firenze (1 ogni 29,6). Minore disponibilità a Pistoia (1 ogni 58,5) e Prato (1 ogni 57,4).
Gli alloggi Erp in costruzione sono oggi 1.283. Quelli venduti nel 2014 sono stati 98.

Per quanto riguarda la dimensioni degli alloggi, il 43,3% ha una dimensione compresa tra i 65 e i 95 mq, mentre il 38,2% si colloca nella fascia 45-65 mq e il 13,2% ha una superficie inferiore ai 45 mq.

Gli alloggi Erp sfitti rappresentano il 3,3% del totale e ammontano a 1.623 unità. I motivi per cui non sono affittati sono nel 33% dei casi riconducibili a interventi di manutenzione in corso (365 unità) o finanziati ma non ancora iniziati (170 unità), mentre nel 29% dei casi (470 unità) si è in attesa del finanziamento necessario per la manutenzione. Gli alloggi in demolizione sono 148 (9,1%), quelli in corso di verifica 76 (4,7%), quelli disponibili e in attesa di assegnazione 295 (18,2%).

Gli inquilini Erp
In Toscana le famiglie che risiedono in alloggi Erp sono 47.602 per un totale di 115.708 persone (2,43 componenti per famiglia). In tutto rappresentano quasi il 3% dei residenti nella regione e il 18,3% delle famiglie che vivono in affitto.
Nel 92% degli alloggi almeno un assegnatario ha la cittadinanza italiana: gli alloggi Erp con assegnatario straniero sono circa 3.800.
Nel 27,4% dei casi la famiglia che vive nell'alloggio è composta da una sola persona, in valori assoluti si tratta di 13mila famiglie unipersonali. Di queste 1.783 sono quelle con assegnatario di età superiore ad 85 anni. In Toscana le famiglie unipersonali rappresentano il 32% del totale (Istat 2011).

Per quanto riguarda i canoni di locazione, sei famiglie su dieci (28.811, pari al 60,5%) rientrano nel "canone protetto"; i nuclei familiari che versano un "canone sociale" sono 16.241 (pari al 34,1%). Al 2,3% (1.069) degli assegnatari, invece, è applicato il "canone massimo".

Il 94,7% degli alloggi Erp risulta assegnato a inquilini con regolare contratto di locazione. Nell'1,2% dei casi (578 unità) si rileva invece un'occupazione senza titolo (come conseguenza di mutamenti delle condizioni nel corso del rapporto locativo, ad esempio decadenza per morosità o superamento del limite reddituale, oppure a causa di una 'cessione' non legittima). Nello 0,5% (274 unità), infine, si ha un'occupazione abusiva. A livello nazionale, le occupazioni senza titolo/abusive (dati Federcasa) rappresentano il 6,2%.

Il tasso di morosità del canone registrato a fine 2014 è stato a livello regionale del 14,5%. Si tratta di livelli di morosità che andranno a ridursi con le somme di competenza 2014 che continueranno a essere incassate anche dopo la chiusura della rilevazione.

Domande e graduatorie
A seguito degli ultimi bandi emanati dai Comuni toscani circa l'edilizia residenziale pubblica, sono state presentate complessivamente 29.371 domande, di cui 25.460 ammesse (86,7%). Le domande provenienti da stranieri rappresentano oltre il 40% del totale.

Nel 2014 sono state effettuate 1.404 assegnazioni, di queste l'80,3% è rappresentato da alloggi di risulta (riconsegnati o ripristinati). Il 76,5% delle assegnazioni effettuate nel 2014 sono avvenute attingendo alla graduatoria ordinaria, il 16,2% è avvenuto attraverso la riserva per emergenza abitativa e il restante 7,3% tramite graduatorie specifiche. La percentuale più elevata di assegnazioni da riserva per emergenza abitativa si è registrata a Firenze e Livorno (rispettivamente 32,9% e 31,6%). Nel 2014 la percentuale di nuove assegnazioni a cittadini stranieri è pari al 31,7%, una quota che raggiunge il 42,6% per le assegnazioni per emergenza abitativa.

Il tasso di soddisfazione della domanda, cioè il rapporto tra le 1.070 assegnazioni avvenute nel 2014 da graduatoria ordinaria e le 25.460 famiglie presenti nelle graduatorie stesse, è stato del 4,2%. Si può così calcolare che nei 3 anni di validità delle graduatorie in Toscana vengano mediamente soddisfatte il 12-13% delle domande ammesse.

Il IV Rapporto sulla condizione abitativa in Toscana, realizzato dall'Osservatorio Sociale Regionale, sarà scaricabile all'indirizzo: http://servizi.regione.toscana.it/osservatoriosociale

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